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【法眼看法】業主房屋被強制執行,仍需繳納執行之前的物業費

案情簡介:

物業公司通過與開發商簽訂前期物業委托服務合同取得紐倫小區的前期物業服務管理權。2009年12月22日,先生與開發商簽訂《商品房買賣合同》一份,購買了紐倫小區的房屋一套。2010年3月13日,開發商向先生交付了上述房屋。同日,物業公司與先生簽訂《前期物業服務合同》,該合同簽訂后,先生初始均有按照約定支付物業管理費,而自2016年1月起,先生沒有向物業公司支付物業管理費。為此,在多次催收無果的前提下,物業公司將先生訴至法院,請求先生支付其欠繳的物業費。在庭審中查明,李先生因在本院其他民事案件中的債務糾紛,被案外人梁先生申請對涉案房屋進行強制執行。院于2017年4月18日通過人民法院司法淘寶網司法拍賣網絡平臺對涉案房屋進行了公開司法拍賣,由案外人李先生競拍成交。本院后于2017年5月22日以民事裁定書,將涉案房屋的所有權及相應的其他權利裁定歸買受人李先生所有,財產權自該裁定送達給買受人時起轉移。2017年6月29日,李先生簽收了上述民事裁定書。

:業主房屋被強制執行,執行之前的物業費由誰交?


法院判決:

法院審理認為,本案為物業服務合同糾紛。院確認本案爭議的焦點為:被告是否具有合法理由不予支付涉案物業管理費?

首先,對于被告所主張的,其沒有使用涉案房屋而不應支付物業管理費的抗辯理由。根據《物業管理條例》第四十二條規定:“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納!,房屋的買受人即業主在接受建設單位交付的房屋后,就應當按照合同的約定交納物業管理費。

其次,原、被告所簽訂的《前期物業管理服務合同》第六條“甲方交納費用時間”第五點“因甲方原因房屋空置,甲方應照常向乙方交納物業管理服務費”,已明確物業管理服務費的交納不以被告是否使用房屋為條件。因此,被告雖沒有入住、使用涉案房屋,但仍應當按照合同的約定和法律的規定支付物業管理費用。

最后,對于被告提出的,因涉案房屋被法院采取保全的強制措施而不應再交納管理費用的抗辯意見。涉案房屋雖被人民法院采取了查封的強制措施,但在人民法院依法采取強制執行措施拍賣涉案房屋后、對房屋的所有權作出權屬變更的民事裁定書生效之前,被告仍為該房屋的合法所有權人,人民法院采取的強制措施亦沒有限制被告正常使用涉案房屋,故被告仍應按照合同的約定和法律的規定向原告交納物業管理費用。綜上,被告的抗辯意見缺乏事實和法律的依據,依法不應予以采納。被告應向原告支付2016年1月至2017年5月間的物業管理費合共11033.68元。


律師分析

本案中,物業公司與先生所簽訂的前期物業服務協議系雙方自愿、合法簽訂,是有效合同,雙方均應按照該合同約定履行自己的義務。物業費收取的時間點并不是以業主是否使用房屋為標準的,業主自收房之日起,就應按物業服務合同的約定交納相應的物業費,因此,本案中,先生以為使用房屋為由拒交物業費是不合理的。

另一方面,先生的房屋雖然被法院采取強制拍賣措施從而更換了產權人,但是在更換產權人之前,先生仍然是該涉案房屋的所有權人,需要承擔更換產權人之前的物業費。


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